Una hipoteca es un contrato entre dos partes, el prestatario y el prestamista, cuya característica principal es que un inmueble actúa como garantía del pago del crédito en un plazo acordado.
El inmueble será del propietario, aunque si este no hace frente a los pagos en el tiempo acordado, el acreedor podrá proceder a la venta del inmueble.
Entidad | Condiciones | Más info |
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Tabla de contenidos
¿Cuáles son los componentes principales de un préstamo hipotecario?
Toda hipoteca tiene estos componentes:
- Capital: es la cantidad de importe que la entidad nos presta para financiar la compra de una vivienda. Durante muchos años los bancos han dado incluso por encima del 100% del préstamo hipotecario, pero desde la crisis del 2008, los bancos no suelen dar préstamos que superen el 80% del valor de tasación de la vivienda o el 80% del precio de compraventa (el menor de los dos). Si bien, es verdad que hay ciertos préstamos que todavía las entidades financieras dan más del 80% del precio de compraventa (o valor de tasación), por ejemplo en aquellos inmuebles en los que el banco es el propietario podemos encontrar financiaciones del 100%.
- Plazo: es el tiempo pactado en devolver la totalidad del préstamo (el capital otorgado más los intereses generados). El plazo máximo a pagar la hipoteca va a depender de varios factores, uno como es obvio, la edad del prestamista, es difícil por ejemplo ver préstamos superiores a 20 años cuando el prestamista supere los 45 años, sin embargo es normal encontrar préstamos a 40 años cuando el prestamista no llega a los 30 años. Otra de las variables que influyen a la hora de determinar el plazo máximo de la hipoteca es el tipo de hipotecas que estemos buscando; en el caso de las hipotecas fijas, es normal que el plazo máximo sea menor que en el caso de las hipotecas variables. Como normal general, los bancos ofrecen hipotecas con un plazo máximo de 30 años.
- Tipo de interés: es el porcentaje adicional que como clientes pagamos al banco por prestarnos el dinero. El tipo de interés básicamente puede ser variable o fijo.
En el caso de las hipotecas a tipo de interés variable la referencia para determinar el tipo de interés suele ser el Euribor a 1 año y el plazo de revisión suele ser anual. Es decir, que si por ejemplo nosotros firmamos la hipoteca en el mes de enero, cada año en enero se observará a cuanto está cotizando el Euribor a un año y éste será el tipo de interés al que habrá que sumar el diferencial que tengamos en la hipoteca. El diferencial de las hipotecas a tipo de interés variable normalmente va desde los 0,5 p.p. hasta el 1,5 p.p. o incluso más.
En los años anteriores a la crisis (2008) era normal encontrar hipotecas a tipo de interés variable con un diferencial inferior al 0,5 p.p., ahora es prácticamente imposible encontrar hipotecas con diferenciales inferiores a 0,5 p.p. y lo normal es que los diferenciales estén cercanos al punto porcentual o incluso por encima.
A la hora de negociar con el banco el diferencial a aplicar en nuestra hipoteca a tipo de interés variable van a depender muchos factores:
- nuestro riesgo (en función de nuestros ingresos y la seguridad en la generación de los mismos unido a la capacidad que tenemos de pagar el préstamo que vamos a firmar)
- y el riesgo o apetito que el banco esté dispuesto a asumir (hay bancos cuya estrategia en un momento dado puede ser capturar clientes a través de préstamos hipotecarios y esto puede dar lugar a oportunidades interesantes).
Las hipotecas a tipo de interés fijo aplican un tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. Este tipo de interés se fija de antemano y no se moverá hasta la finalización del plazo.
El tipo de interés a aplicar va a depender de muchos factores (los mismos que en las hipotecas a tipo de interés variable) y además el plazo de la hipoteca y el momento actual de los tipos de interés. A mayor plazo más posibilidades de que el tipo de interés fijo que nos apliquen sea más alto (el banco tiene más riesgo)
¿Qué nos suelen pedir las entidades financieras para poder contratar una hipoteca?
Requisitos que nos pide el banco para poder contratar una hipoteca:
- Tener un porcentaje del precio de la vivienda: los bancos nos van a pedir una aportación inicial y en la mayoría de los casos nos van a prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que es recomendable tener ahorrado el equivalente al otro 20%. A esto habrá que sumar los gastos correspondientes a la constitución del préstamo y la compraventa (10% del valor de la vivienda).
- Un ingresos mensuales recurrentes: la entidad nos fijará un importe mínimo mensual que debemos ingresar para poder hacer frente al pago del préstamo. En general los bancos utilizan ratios entre los ingresos y el pago mensual de la hipoteca, normalmente los bancos no nos van a autorizar una hipoteca cuya cuota mensual supere más del 50% de nuestros ingresos mensuales.
- Tener trabajo fijo y una antigüedad laboral. De esta manera la entidad se garantiza que pagaremos la hipoteca. Esta situación laboral es la preferida por las entidades financieras, pero obviamente hay muchas personas que no tienen un trabajo fijo y que tienen una hipoteca, pero las garantías que le va a pedir la entidad financiera van a ser superiores a las que le piden por ejemplo a un funcionario.
- No tener ningún tipo de deuda impagada, comprobarán este requisito en las listas de ASNEF, RAI o EXPERIAN.
- Disponer de un avalista si no podemos hacer frente al préstamo. En el caso en el que no se cumplan alguno de los requisitos anteriores el banco nos puede pedir un avalista que le otorgue mayor grado de seguridad al banco.
El tipo de interés de una hipoteca es el que marca si vamos a pagar más o menos por el préstamo adquirido.
Este tipo de interés puede ser fijo (se mantiene el mismo a lo largo de todo el préstamo) variable (cuyo valor se revisará periódicamente) o mixto (el tipo de interés permanece fijo durante un tiempo y transcurrido este pasa a ser de tipo variable el resto del préstamo).
¿En qué nos tenemos que fijar para elegir la mejor hipoteca?
En muchas ocasiones, los prestamistas solo buscan el banco cuyo préstamo hipotecario tenga el diferencial más bajo.
Pero son muchos los factores que se deben analizar antes de firmar un préstamo hipotecario:
- Interés: El interés obviamente es la variable más importante a la hora de buscar la mejor hipoteca que podemos contratar. Pero como decíamos anteriormente no es la única…
- Plazo: El plazo es un elemento clave. A más plazo menor será la cuota mensual que vamos a pagar, pero también serán mayores los intereses que vamos a pagar en la vida total del préstamo. Debemos buscar un equilibrio entre el plazo, la cuota que podemos pagar, y el interés que vamos a pagar finalmente en la vida del préstamo.
- Comisiones: Otro elemento clave a la hora de analizar en un ranking de mejores hipotecas. Comisiones de apertura, de subrogación parcial, de subrogación total.
- Otros productos que nos hacen contratar la entidad financiera: Este es un elemento fundamental que en un primer momento los clientes suelen prestarle poca atención. En muchas ocasiones las ofertas buenas de préstamos hipotecarios en cuanto a tipo de interés y al plazo suelen ir acompañados de la obligación de contratar seguro del hogar, seguro de vida, planes de pensiones, fondos de inversión…. Puede ser que alguno de estos productos nosotros los vayamos a contratar de cualquier manera, pero hay que ver que sobrecoste nos va a suponer contratar estos productos con dicha entidad y analizar posteriormente si la hipoteca sigue siendo igual de interesante para nosotros.
¿Cuáles son las comisiones de una hipoteca?
Algunas entidades bancarias nos pueden aplicar unos gastos de gestión. Las comisiones que nos pueden cobrar son:
- Comisión de apertura: nos pueden aplicar un coste de entre el 0,10% y el 1% del préstamo hipotecario. Esta comisión, de tener que ser abonada, se deberá pagar en el momento en que se formaliza el préstamo por lo que habrá que contar con este dinero en el momento de la firma.
- Compensación por amortización anticipada o por desistimiento: se aplica cuando adelantamos una parte o todo el importe del préstamo, no puede superar el 0,5% del capital amortizado durante los primeros 5 años y después no puede superar el 0,25%.
- Comisión por subrogación: es una comisión que se abona si decidimos cambiar la hipoteca de banco, esta comisión no puede superar el 0,5% durante los primeros 5 años y después el 0,25%.
- Comisión por novación: en el caso de que varíen las condiciones del contrato hipotecario a través de una novación (un acuerdo con el banco). Esta comisión la determinarán las dos partes del contrato exceptuando si la modificación afecta al plazo que no podrá ser mayor del 0,1% del capital pendiente.
¿Qué financiación ofrecen los bancos?
¿Qué es mejor una hipoteca fija, variable o mixta?
¿Cuándo elegiremos una hipoteca a tipo fijo?
¿Mejoran las condiciones hipotecarias sin compramos pisos de los bancos?
En principio el precio que vamos a pagar por un piso embargado por un banco y el de uno similar de venta privada será el mismo ya que el banco lo que quiere es recuperar el dinero invertido en la hipoteca que en su día no se pagó. Si que podemos tener ventajas en el préstamo hipotecario si al banco le compramos uno de sus inmuebles.
Para empezar, ahora el máximo que nos financia un banco si compramos primera vivienda es del 80% del valor de tasación del inmueble y si es segunda en torno al 60%. Cuando compramos una de sus casas nos pueden llegar a ofrecer una financiación del 100%. Además el plazo de amortización de hipoteca puede ser más largo llegando a los 40 años cuando normalmente no superan los 30 años.
Para facilitar el pago las entidades a veces ofrecen una opción de pago flexible ya sea a través de la carencia de capital o eligiendo una amortización. Otro gasto que nos podemos evitar es el de tasación del inmueble que muchas veces el banco ya ha abonado esta tasa.
Ahora bien, si estamos interesados en una casa de un banco lo mejor es comparar el precio con otros inmuebles del mercado ya que en principio tienen que ser de coste aproximado no más baratos.
Los pisos de los bancos pueden pertenecer a:
- Entidades bancarias que los venden ya que tienen estos inmuebles por ejecución inmobiliaria o embargo.
- La Sareb, más conocida como el banco malo, comercializa los inmuebles que las entidades bancarias tenían antes de la reestructuración bancaria.
- Fondos de inversión privados que han adquirido la venta de los pisos de algunos bancos.
También es verdad que los requisitos para contratar una hipoteca para comprar una vivienda de un banco suelen ser más exigentes:
- Necesitaremos tener ahorrado en torno al 15% del valor de la vivienda.
- Debemos tener un contrato indefinido con nómina superior a los 2.000€ mensuales.
- No podemos estar pagando otra hipoteca o préstamo.
- No podemos aparecer en listas de morosos como ASNEF.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de una hipoteca es cuando nos llevamos la hipoteca a otro banco en principio para mejorar las condiciones del préstamo.
Hay dos maneras de subrogar la hipoteca:
- Subrogación de hipoteca de acreedor: es básicamente cuando cambiamos la hipoteca de un banco a otro por un mejor tipo de interés o porque simplemente no estamos contentos con la entidad.
- Subrogación de hipoteca de deudor: es cuando cambiamos el titular de la hipoteca por otro distinto. Esto sucede cuando una persona compra un inmueble ya hipotecado y para ahorrarse los gastos de gestión del cambio de hipoteca simplemente cambia el nombre del titular de la hipoteca.
Habrá que tener en cuenta que realizar una subrogación lleva consigo unos gastos como son la comisión por subrogación, la comisión de apertura y los costes administrativos. Estos gastos pueden variar mucho de una entidad a otra, de hecho las dos primeras comisiones normalmente no se cobran y los gastos administrativos los suele asumir el nuevo banco salvo el importe por la tasación de la vivienda.
¿Qué es la novación de una hipoteca?
Es cuando un cliente renegocia con su banco las condiciones de su hipoteca y así no tener que cambiar el préstamo de banco.
El fin es mejorar las condiciones del préstamo: el tipo de interés a pagar, si necesitamos ampliar el importe del préstamo, si se desea aumentar o disminuir el plazo de la hipoteca, cambiar la hipoteca de un tipo de interés fijo a uno variable,… pero esta llamada por parte del cliente no tiene por qué ser atendida por la entidad.
Los gastos de esta operación es simplemente los gastos por novación que no puede superar el 0.15%.
Los bancos principales para hipotecas
Los bancos que se utilizan principalmente para contratar hipotecas suelen ser los que os ofrecemos a continuación. por ello, en Miseuritos hemos realizado análisis específicos sobre dichas entidades bancarias.