SUBROGACIÓN HIPOTECAS

Una subrogación hipotecaria es una modificación de tu hipoteca, que puede ser de dos maneras:

• Cambiar de banco donde tienes la hipotecabiar el banco donde tienes la hipoteca (cambio que se produce cuando un banco nos ofrece unas condiciones de hipoteca mejores que las que tenemos con el banco originario del préstamo) este subrogación hipotecaria se denomina subrogación por cambio de acreedor. Este cambio lo podemos querer realizar por varios motivos, bien porque el nuevo banco nos ofrezca un tipo de interés mas bajo del que firmamos inicialmente en nuestra hipoteca o bien porque la hipoteca en el nuevo banco no conlleve tantos gastos como nuestra hipoteca actual (por ejemplo seguros de vida, seguros del hogar, etc…).

• Cambiar el titular de la hipoteca (cuando por ejemplo se vende una casa con una deuda y el nuevo comprador asume la deuda hipotecaria que tenia el vendedor)., esta subrogación se denomina subrogación por cambio de deudor.

En este caso, nosotros nos vamos a dedicar a profundizar en la subrogación hipotecaria con cambio de banco.

Con la nueva ley hipotecaria, los gastos relacionados con la nueva hipoteca o con la hipoteca subrogada los asume la entidad financiera. Es decir, todos los gastos de notaria, registro y gestoría son asumidos por el banco que subroga la hipoteca.

Un gasto con el que si que tenemos que contar es la tasación de la vivienda. El nuevo banco nos va a exigir, como es lógico, realizar una tasación de la vivienda antes de realizar la subrogacion. El coste de la tasación de la vivienda variará en función del valor de la misma, en términos aproximados el coste rondará los 300 euros.

Además del coste de tasación de la vivienda, el cliente tan solo asume el gasto de la comisión de subrogación en el caso en el la hipoteca inicial tuviera gasto de subrogación hipotecaria. Con la nueva Ley, la comisión será del 0,5% en los primeros 5 años y para el resto de años el 0,25% en el caso de las hipotecas fijas, y para el caso de las hipotecas variables la comisión es la mitad (0,25% en los primeros 3 años y del 0,15% hasta el quinto año, posteriormente no existe ninguna comisión).

Pues todo depende de la hipoteca que tengamos y de tipo de interés que estemos pagando. Obviamente a mayor cantidad y mayor tipo de interés mayor ahorro.

Para el caso de una hipoteca estándar de 150.000 euros a 25 años que este pagando un 2% de interés, es decir, una hipoteca con una cuota mensual de 636 euros, si se consigue abaratar en 1 p.p. la hipoteca, es decir, que pase a pagar un 1%, la cuota hipotecaria sería de 565 euros, es decir 71 euros al mes o 851 euros al año. Es decir, en este caso, si la hipoteca

fuera variable, y estuviera en los primeros 5 años de vida, tendría una comisión de 750 euros y ya el primer año tendríamos un ahorro de más de 100 euros, y a partir del segundo año pagaríamos 852 euros netos menos al año.

Tenemos que tener en cuenta las condiciones de nuestra hipoteca actual: Capital pendiente, años pendiente, comisión de subrogación o comisión de cancelación total.

Una vez conocidos todos los datos de nuestra hipoteca actual comparar con la mejor oferta que tenemos. De esta manera podemos comparar la cuota hipotecaria que pagaríamos con el nuevo banco con el antigua cuota y los gastos que asumiríamos con el cambio.

Los bancos principales para hipotecas

Los bancos que más hipotecas firman:

• Hipoteca Abanca
• Hipoteca Bankinter
• Hipoteca BBVA
• Hipoteca Evo Banco
• Hipoteca ING
• Hipoteca Kutxabank
• Hipoteca La Caixa
• Hipoteca Santander
• Hipoteca Unicaja