CONSEGUIR UNA HIPOTECA, ¿MISION IMPOSIBLE?

En un contexto de crisis como el actual la economía se encuentra en recesión, esto sumado a la crisis financiera mundial hace que la situación sea muy difícil para alguien que busca una financiación. Los bancos han prestado demasiado y a mucha gente que actualmente por la falta de trabajo no puede pagar con lo que se registran altos índices de morosidad. Es por todo esto y por algunos factores más que el mercado hipotecario sufre severas caídas, los precios no dejan de bajar algo que a priori parece bueno para el que está dispuesto a comprar pero que a la hora de conseguir financiación puede complicarse.

Contratar una hipoteca está siendo hoy día una tarea muy difícil y sólo los clientes muy solventes pueden acceder a las mejores ofertas de las entidades que además son bastante más caras que hace unos años.

Suerte que en este sentido hay toda una revolución en internet con la aparición de los comparadores que nos ayudan a leer la letra pequeña de este tipo de contratos, muy importantes por cierto porque nos comprometerá para casi toda la vida. Aunque también podemos hacer el via crucis de ir  preguntando entidad por entidad las distintas ofertas sobre sus hipotecas, en este caso el trato es más personal pero en la mayoría de los casos observaremos una cierta reticencia por parte de los directores de oficina a prestar y si están dispuestos a ayudarnos podremos constatar condiciones muy desfavorables. Hipotecas caras.

Os dejaremos en esta entrada siete claves a tener en cuenta para elegir nuestra hipoteca:

En primer lugar es evidente que tenemos que elegir el piso o la casa que nos guste, que nos convenga por su situación y por su precio, es éste el punto con el que podemos llevar la ventaja hoy día, somos los compradores y encontraremos “verdaderos chollos” y seguramente tendremos la oportunidad si somos buenos negociadores de bajar aún más el precio.

En segundo lugar debemos de tratar de averiguar el valor de la propiedad que es distinto que el precio que logremos negociar por él. Este valor se consigue a través de una tasación que podemos ordenar nosotros mismos a la tasadora (su valor unos 300€ aproximadamente) o podemos tratar de averiguar con nuestro director de confianza si acudimos a una sucursal para que nos haga un sondeo del posible valor de tasación de la propiedad pretendida. Hay que tener muy presente que los bancos sólo nos dejarán a través de la hipoteca el 80% del valor de tasación como máximo, el restante 20% deberemos ser capaces de enfrentarlo nosotros mismos con nuestros ahorros.

 En tercer lugar debemos elegir la hipoteca y más que nada la entidad con la cual vamos a contratarla, aquí es donde juega un papel primordial el comparador de internet, hoy día las ofertas hipotecarias que podremos encontrar a través de internet son bastante más económicas que las que nos ofrecerán en la oficina de toda la vida. Hay que perder el miedo al trato tan impersonal que supone en principio poner en juego algo tan importante como la hipoteca a un ordenador, pero recuerde que del otro lado del suyo hay otra persona. Además normalmente se pondrán en contacto con usted telefónicamente y una vez que le abran la cuenta para la tramitación también podrá manejar todo por internet.

En cuarto lugar debemos mirar la tasa de interés que puede ser fijo o variable aunque hay que tener en cuenta que en España la inmensa mayoría de las hipotecas se concede a interés variable. Este tasa de interés a tipo variable que como clientes pagamos al banco se sabe que está formado por un tipo de referencia y un diferencial, lo variable es el referencial que puede ser euribor, IRPH del conjunto de entidades de crédito en España, IRPH zona euro, Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años). Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios se crea el nuevo IRS (Permuta de intereses o Interest Rate Swap a cinco años). Pero aún más importante es ver si nos hacen firmar una hipoteca con cláusula suelo que es una cláusula que nos marca el mínimo interés que la entidad financiera nos va a cobrar, por debajo y aunque baje la referencial, no nos podremos beneficiar.

Lo quinto a tener en cuenta es el plazo de la hipoteca que deseamos; a más plazo menos cuota mensual, pero más intereses se acaban pagando al final. En la generalidad de las deudas de todo el mundo se aplica el llamando sistema francés para la devolución de los prestamos que consiste en pagar un cuota fija y dentro de esa cuota fija hay parte intereses y parte amortización que es el capital que vamos devolviendo. Con el sistema francés los primeros años de la vida de la hipoteca pagamos más intereses que amortización y es por eso que los primeros años apenas veremos disminuir la deuda pendiente. A contrario sensu en los últimos años de la hipoteca la cuota que pagaremos será menos intereses y mucho de amortización de capital.

 En el sexto punto de esta línea de ideas lo destinaremos a los distintos gasto y comisiones que normalmente van vinculados a la hipoteca. Así la comisión de apertura es lo primero que observaremos, normalmente entre un 0,5% y un 2% del monto de la hipoteca que nos van a conceder, negociar medio punto en este gasto es muy importante porque en términos absolutos es bastante dinero teniendo en cuenta que a los gastos los tenemos que afrontar nosotros de nuestros bolsillos. Las comisiones de cancelación o de amortización anticipada y la de subrogación son muy importantes a futuro ya que se nos puede plantear en un par de años cancelar la hipoteca y constituir una nueva o subrogarnos a otro banco para mejorar las condiciones. Actualmente están reguladas por ley y serán del 0,50% los primeros 5 años y 0,25% los años restantes.

En cuanto a los gastos tenemos que tener en cuenta lo que tendremos que pagar al notario que nos redactará y leerá las escrituras, la gestoría que será la encargada de inscribir esas escrituras en el respectivo Registro de la Propiedad y los impuestos que para el caso de propiedades nuevas será IVA y para las de segunda mano será IAJD Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Y ya para terminar y en séptimo puesto debemos aconsejaros de mirar con lupa las vinculaciones, esto es todos los productos que los bancos pretenden que contratemos como condición para concedernos la hipoteca. Y como ejemplo podemos mencionar el seguros de hogar que es el único obligatorio por ley. Por ley es obligatoria su contratación, a lo que no nos obliga la ley es a contratarlo con el banco que nos concede el préstamos, lo que pasa normalmente es que si no lo hacemos con ellos, o no nos otorgan la hipoteca o nos aumentan la tasa de interés. Seguro de vida de amortización de préstamo que no es obligatorio por ley pero como es un seguro que pagará el préstamo al banco en caso de fallecimiento del deudor, se transforma en un requisito indispensable para el acceso al crédito casi en todos los casos. Luego existen seguros de variadas clases como el de variación de la tasa de interés que nos cubre justamente las variaciones bruscas de la tasas de interés. Ningún otro seguro es obligatorio.

Además y normalmente nos solicitarán contratar un plan de pensiones, un plan de ahorros, domiciliar recibos, distintas clases de vinculaciones que lo que hacen es encarecer nuestra hipoteca.

Aunque parezca una misión imposible hoy por hoy se siguen otorgando hipotecas y siendo un trámite tan importante que nos vinculará por muchos años debemos afrontarlo con mucha paciencia y en lo posible acudiendo a ayuda profesional.

Luis A. Cabezas
iAhorro.com

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