CAMBIARSE DE HIPOTECA

Como comentábamos en un post anterior, una de las posibilidades de beneficiarse de la bajada del euribor, en el caso en el que no la estés disfrutando con tu actual hipoteca, es cambiar la hipoteca de banco. Si no te estas beneficiando puede ser o porque tengas un tipo de interés fijo, o porque tengas una cláusula de interés mínimo a pagar (también podría darse el caso que todavía no se haya actualizado tu tipo de interés y en este caso solo te quedaría por esperar unos meses).

Cambiar la hipoteca de banco, es realizar una “subrogación de acreedor”, no confundir con la “subrogación de deudor”, que esta se produce cuando el que cambia no es el banco sino el que paga (se produce cuando compramos una casa y nos acogemos al préstamo que tiene el promotor con el banco).

Cuando realizamos una subrogación hipotecaria podemos modificar el plazo y el tipo de interés de nuestra hipoteca actual, pero nunca el importe. Es decir si tenemos una hipoteca de 120.000 euros a 20 años a euribor + 1, podemos subrogarnos a una hipoteca a 25 años y con un tipo de interés de referencia de euribor + 0.5, pero no nos pueden incrementar el importe pendiente de pagar que tenemos en nuestra actual hipoteca.

Pero, no sólo tenemos que fijarnos en si el banco “nuevo” nos mejora las condiciones de nuestra hipoteca actual, nos tenemos que fijar en si esta mejora de tipo de interés o de plazo, nos compensa las siguientes comisiones y gastos:

           

            -Comisión de subrogación: Es la comisión que vamos a tener que pagar a nuestro actual banco por cancelar la hipoteca. Normalmente esta comisión ronda entre el 0,5% y el 1%.

            -Gastos de notaria, registro, tasación y gestoría: la formalización de la subrogación hipotecaria conlleva unos gastos a los que vamos a tener que hacer frente. Si bien estos gastos son bastante inferiores a los ocasionados cuando la hipoteca es nueva conviene tenerlos en cuenta. El total de estos gastos suele rondar el 0,5% del capital pendiente.

            -El impuesto por Actos jurídicos documentados, al que se hace frente cuando se constituye una hipoteca no hay que pagarlo en caso de subrogación.

 

Con lo cual, los gastos a los que vamos a tener que hacer frente son la comisión de subrogación y los gastos de notaria, registro, tasación y gestaría. En total estos gastos van a rondar el 1,5%. Lo que poniendo un ejemplo de una hipoteca con un capital pendiente de 120.000 euros y un plazo de 20 años, los gastos ascenderían a 1.800 euros.

Estos gastos habrá que compararlos con el ahorro, vía reducción de tipo de interés, que vamos a disfrutar con la nueva hipoteca. Siguiendo con el ejemplo anterior, suponiendo que actualmente pagamos un tipo de interés de euribor + 1 y nos ofrecen un tipo de euribor + 0,5 tendríamos un ahorro mensual de 34 euros mensuales. Sin entrar en el valor del dinero en el tiempo (no es lo mismo el pago de hoy que el ahorro que vamos a tener en los próximos 20 años),  34 euros mensuales significan un ahorro de 8.160 euros en la vida del préstamo, así que en este caso compensaría el cambio de hipoteca ya que nos ahorraríamos aproximadamente 6.360 euros.

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