BENEFICIARSE DE LA CAIDA DEL EURIBOR EN LA HIPOTECA

 

 

Durante estos últimos meses estamos observando una caída continuada que provoca, en casi todas las hipotecas una reducción de la cuota a pagar al banco.

Si por desgracia en tu caso no se ha producido esta rebaja, puede deberse principalmente a tres razones distintas:

                                                -No se actualizado el tipo de interés de tu hipoteca desde septiembre de 2008 (fecha donde alcanzó el máximo nivel el EURIBOR).

                                                -Tu hipoteca tiene una cláusula “suelo” por la cual se limita el tipo mínimo de interés, con lo cual aunque caiga el Euribor, el tipo de interés de la hipoteca no va a disminuir del tipo que se cite en el contrato. Por ejemplo puedes tener una hipoteca cuyo tipo de interés sea Euribor + 0,50 y tener una cláusula de tipo de interés mínimo del 3,5%, por lo tanto si el Euribor es 2%, no pagarás un 2,5%, sino el tipo de interés mínimo fijado en el contrato que sería el 3,5% en este caso.

                                                  -Tu hipoteca tenga un tipo de interés fijo y no varié en función de cómo lo haga el Euribor.

Si la causa de que no baje tu hipoteca se debe a la primera razón, tan sólo tendrás que esperar como mucho 6 meses para que tu tipo de interés se actualice y baje considerablemente tu cuota hipotecaria. En este caso la recomendación es paciencia y esperar.

Si la causa por la que tu cuota hipotecaria no ha bajado se debe a la segunda o tercera razón, también existen remedios que van a permitir beneficiarte de la caída del Euribor en tu cuota hipotecaria. Para lograr beneficiarte del descenso en estos casos tendrás que o bien realizar una novación o bien subrogarte.

La novación consiste en cambiar las condiciones del contrato hipotecario con tu actual entidad financiera, que en este caso consistiría en que elimine la cláusula “suelo”, o bien en pasar la hipoteca de tipo de interés fijo a variable. Si no consigues que la entidad financiera cambie las condiciones de tu hipoteca, podrás solicitar una oferta a otra entidad financiera y subrogarte a esta oferta, es decir llevar tu hipoteca a otra entidad financiera que te oferte unas mejores condiciones.

En el caso de la subrogación hay que tener en cuenta que ésta acción conlleva unos gastos a los que tendrás que hacer frente. Por un lado tendrás que ver si tu actual hipoteca tiene comisión de cancelación total (casi todas lo tiene y normalmente es del 0,5%) que se paga sobre el total del capital pendiente. A esta comisión, hay que añadir los gastos de notaria, registro y gestoría. Con lo cual a la hora de analizar si es rentable o no el cambio de hipoteca, tendrás que tener en cuenta que la diferencia, entre el tipo de interés que te ofrece la nueva entidad vs el que tienes en tu actual contrato, te compensa estos gastos. Obviamente cuanto mayor sea la cantidad que debes al banco y cuanto más plazo te quede de pagar hipoteca mayores posibilidades tendrás de que te merezca la pena el cambio de hipoteca.

En post posteriores analizaremos los gastos a los que hay que hacer frente para la constitución de una hipoteca y para una subrogación hipotecaria, y en casos merecerá la pena realizar una subrogación.

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