¿QUE ES UNA SUBROGACION HIPOTECARIA?

La subrogación hipotecaria consiste en cambiar el banco con el que tenemos la hipoteca, con el objetivo de reducir la cuota que estamos pagando por nuestro préstamo .

Cuando realizamos una subrogación de la hipoteca, modificamos, o bien el tipo de interés (lo más habitual), o el plazo del préstamo. La cantidad del préstamo no es posible modificarla en la subrogación hipotecaria.

Para modificar la cantidad seria necesario cancelar la hipoteca actual y solicitar una nueva hipoteca. Para aquellos hipotecados que tengan unas malas condiciones hipotecarias, la subrogación hipotecaria es una buena oportunidad para ahorrarse un dinero. La subrogación provoca unos gastos muy inferiores a los ocasionados en la constitución de una nueva hipoteca.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de realizar una subrogación hipotecaria?

En primer lugar, como es obvio, debemos mejorar alguna de las dos condiciones que podemos cambiar del préstamo hipotecario: o bien el tipo de interés del préstamo, o bien el plazo. Si mejoramos el tipo de interés, está mejora deberá de compensar los gastos que vamos a asumir por el cambio de hipoteca.

En segundo lugar debemos de conocer los gastos a los que tenemos que hacer frente por el cambio de banco:

-Comisión por subrogación: esta comisión la tenemos que pagar a nuestro banco actual por llevarnos la hipoteca a otro banco. Esta comisión normalmente ronda el 0,5% del capital pendiente, y nunca superará el 1%.

-Gastos de gestaría, registro y notaria: Estos gastos normalmente suponen un 0,5% del capital pendiente.

Así que en condiciones normales, al cambiar de banco vamos a tener que hacer frente en torno a un 1% de gastos de nuestro capital pendiente.

Si por ejemplo tenemos una hipoteca de un 200.000 euros, vamos a tener que hacer frente a unos gastos en torno a 2.000 euros. Este gasto deberá de ser compensado por el pago de una menor cuota que compense esa cantidad. Considerando que la hipoteca de 200.000 euros la tenemos a 20 años a un tipo del 4%, estaríamos pagando una cuota de 1.212 euros. Si logramos una hipoteca con un tipo de interés inferior en 1%, pagaremos en vez de 1.212 euros, 1.109 euros.

Con lo cual en menos de 20 meses ya habríamos recuperado lo “invertido” en el cambio de hipoteca, y ahorraríamos en el total de la vida del préstamo más de 20.000 euros.

Con lo cual, es más que recomendable analizar si podemos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, ya que la cantidad ahorrada puede ser muy importantente en una subrogación hipotecaria.

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